Общее собрание

Уважаемые соседи!

На конец мая 2014г. намечено проведение Общего собрания собственников нашего дома. Собрание пройдет по моей инициативе.

Уведомления о месте и времени проведения собрания будут направлены и размещены в соответствии с требованиями законодательства.

Это первое Общее собрание дома. Помимо требований ст.45 Жилищного кодекса РФ об обязательности ежегодного проведения Общего собрания собственников, есть целый ряд вопросов по обслуживанию нашего дома и начислению коммунальных платежей. Обращения, как индивидуальные, так и коллективные, в управляющую компанию, и надзорные органы, чаще всего не приводят ни к каким результатам, несмотря на явные нарушения. Мне приходится постоянно выслушивать вопросы и недовольство жильцов нашего дома.

Вот список только некоторых вопросов, которые так и остались нерешенными несмотря на МНОГОКРАТНЫЕ письма.

1. Работы во дворе продолжаются, продолжительность их превышает все разумные сроки, работы велись и ведутся без соблюдения элементарной техники безопасности, например, несколько месяцев котлован не имел сплошного ограждения. Управляющая компания должна следить за благоустройством и безопасностью нахождения на придомовом участке, но до сих пор никаких мер не предпринято. Даже вопрос коллективного письма, подписанного 123 жителями, о сроках завершения работ, УК просто проигнорировала.

2. Обслуживание общедомового имущества. Только некоторые факты.

Двери на незадымляемые лестницы с балконов так и не закрываются плотно. Вопрос специально обсуждался на встрече с руководством УК и занесен в протокол, подписанный директором 04.12.2013г. Этой зимой опять лопнули из-за вымораживания трубы отопления на лестнице в 7 подъезде.

По заявкам об авариях не принимается срочных мер. Например, с 22.01.14. по 28.01.14 из сломанного крана у консьержки текла вода. Несмотря на письменную заявку с отметкой о вручении, и постоянные напоминания, сантехник явился только на шестой день.

Подъемники опять частично не работают, несмотря на потраченный год писем и встреч с руководством УК.

Домофоны, по имеющейся информации, не работают у значительной части квартир, они были намерено выведены из строя после установления разовой платы за вызов специалиста (850 руб.)

Доводчики дверей лифтовых холлов просто снимались и складывались куда – то, без всяких актов, и проч.

План мероприятий по ремонту и обслуживанию общедомового имущества на следующий год, в ответ на письменное коллективное обращение собственников от 21.02.2014г., так и не был представлен, несмотря на то, что указанная информация должна предоставляться собственникам ежегодно, в соответствии с п.11, б) Постановления Правительства РФ №731 от 23.09.2010г.

3. Уборка. Ситуация с уборкой подъездов не изменилась, графики влажной уборки не выполняются, жители смирились и сами моют площадки, первые этажи убираются регулярно консьержками, и поэтому все выглядит нормально. Жалобы на плохую уборку отражены во всех письмах и протоколах встреч.

4. Начисление платежей. Никому так и не удалось добиться предоставления расчетов. Однако стоимость 1 куб.м горячей воды разная для разных квартир даже в течение одного расчетного месяца; после двухкратного увеличения стоимости одного куб. метра горячей воды в ноябре был якобы сделан перерасчет, но из квитанций непонятно – в каком объеме перерасчет был сделан и был ли сделан вообще. Есть все основания считать, что расчеты сумм за потребленные коммунальные услуги проводятся с нарушениями. Не делаются в принципе перерасчеты за неработающие лифты.

5. Отношение к собственникам. Со стороны обслуживающего персонала нередки неуважительное отношение, прямое игнорирование заявок. В ответ на требования консъержек о регулярной уборке и поддержании лифтов в рабочем состоянии руководством подрядчика ЖРЭО №3 в январе 2014г. была предпринята попытка замены консъержек на своих, которые ничего не будут требовать. Работа консъержек во 2-7 подъездах и их обустройство были организованы мной лично после того, как руководство УК не выполнило обещания об организации консьержек после проведенного голосования.

Решения совещаний с руководством УК не выполняются. Например, неоднократно на встречах, в том числе 22.03.2013г. обсуждался вопрос о демонтаже рекламной конструкции ПИК, установленной на глухой стене дома, либо направления денежных средств от ее использования на уменьшение ежемесячных платежей жильцов. Денежных средств, собранных только от использования этой рекламной конструкции могло хватить на благоустройство дворовой территории.


Это только некоторые из тех вопросов и жалоб, которые часто повторяются. Нет смысла давать исчерпывающий перечень. Очевидно, что виноваты в этой ситуации не так конкретные исполнители, как система, при которой:

- максимальная прибыль получается при минимальном качестве работ и экономии на персонале;

- вся работа поручается подрядчикам, которым платится неизвестно какая часть от собранных средств, договора на подрядные работы по письменному коллективному обращению, нам так и не представили;

- исполнители просто никогда не работали на нужном уровне, и не знают – что это такое;

- огромное количество обслуживаемых домов не создает заинтересованности наладить работу на нашем доме на нужном уровне.


(На мой взгляд, ситуация вообще находится за пределами здравого смысла, поскольку:

- МУП не действует в своих интересах, не взимая в судебном порядке задолженности, перекладывая фактически долги на добросовестных плательщиков. По факту все меньше квартир платят вовремя, и это в любом случае не закончится хорошо.

- переговорный процесс ни в какой форме ни к чему не приводит, только давление. Когда квартир мало и требования жильцов неадекватные – это нормальная ситуация, по-видимому, привычка работать со старыми домами. Но для 700-квартирного дома – это явно долго продолжаться не может.

- МУП явно игнорирует требования законодательства, например, мы почти полгода добивались, чтобы в договорах, наконец, указали перечень работ, за которые мы платим.)


Эту систему не могут изменить отдельные или коллективные обращения, суды или проверки. Они могут привести только к временным улучшениям, что можно было видеть. Все проблемные вопросы, которые в итоге положительно решались – решались не по доброй воле исполнителей, а под постоянным давлением надзорных органов и жителей. Время решения одного вопроса, как правило – от месяца до полугода. Большинство жильцов нашего дома не располагают временем вообще, у нас мало пенсионеров, в основном – работающие люди среднего возраста, поэтому, устав писать и жаловаться, большая часть жильцов ждет собрания, на котором можно создать органы управления, РАБОТАЮЩИЕ В ИНТЕРЕСАХ ЖИЛЬЦОВ.


Наш дом самый большой в Мытищах, это сложный инженерно – технический комплекс, с 672 квартирами и совсем небольшим придомовым участком. Подход времен ЖЭКов к его обслуживанию приведет к необходимости скорого капремонта, сделает непривлекательным проживание, снизит стоимость квартир, и просто опасен откровенно небрежным отношением к общедомовому имуществу, конструкциям и инженерным системам.

При этом здесь есть все условия для организации контроля (управления) собственников, снижения платежей, извлечения дохода от использования крыши под общие антенны, плакатов на территории, рекламы на стенах и проч., и направления его на регулярное благоустройство придомового участка. Необходимо потратить некоторое время, силы, для организации нормального управления, подотчетного жильцам, для того, чтобы в дальнейшем

пользоваться результатами, выбирая только первоочередные работы и направления расходования средств.

Для этого предлагаю изучить плюсы и минусы форм управления, из прилагаемых материалов, и других источников, и принять активное участие в подготовке и проведении Общего собрания.


Прошу не забывать, что МУП «Жилищное хозяйство» сделало много хорошего; медленно, но все же решило БОЛЬШИНСТВО вопросов, которые возникали, и на каком – то уровне наладило стабильное обслуживание нашего очень большого дома. Они обслуживали дом какое – то время себе в убыток, когда не было данных о собственниках (ПИК их не передавал), и большинство квартир было не заселено. Кроме того, в работе любой управляющей компании, любого Совета дома или ТСЖ всегда можно найти не меньшее количество недостатков, чем описано выше. Есть много домов с гораздо большими проблемами, гораздо худшим качеством обслуживания. Это обращение – не призыв к бездумной смене управляющей компании или созданию собственного ТСЖ, а только перечисление некоторых задач, которые надо решить. Я не призываю поменять МУП на другую компанию; иначе, чем убедившись в неспособности и нежелании ее директора решать все перечисленные вопросы и в том, что возможный кандидат на это место быстро и профессионально организует работу на нужном уровне.


Проведя один раз полноценное очное собрание, можно упростить проведение дальнейших заочных собраний, регламентировав процедуру уведомлений, сбора и подсчета голосов. Каждый следующий шаг по созданию организации управления домом будет тщательно готовиться, обсуждаться с жильцами, независимыми экспертами, и приниматься общим голосованием. Быстрых положительных результатов и глобальных изменений сразу после собрания не произойдет, слишком большой для этого дом и мало инициативных людей. Скорее всего, понадобится еще 1-2 заочных собрания для принятия всех необходимых решений.


12.05.2014. в 19:00 во дворе нашего дома пройдет встреча с жильцами по вопросам проведения общего собрания. Также можно вопросы и пожелания направлять по электронной почте

andemkin@gmail.com

или опускать в общие почтовые ящики.


Для обсуждения любых вопросов хорошо подходит форум нашего дома, по адресу:

www.trud-22.ru


Жильцы могут оказать помощь в подготовке к собранию. Требуются:

1. Квитанции с ноября по март, если в них есть явные нарушения. Также нужны квитанции других компаний и домов ГОРОДА МЫТИЩИ, за период с ноября по март 2014, для составления сравнительной таблицы.

2. Эксперты в области ЖКХ, которые смогут проверить расчеты наших коммунальных платежей. Юристы, которые смогут консультировать по вопросам проведения собрания и подготовки документов.

3. Присутствие на очном собрании даст возможность принять решения в тот же день при наличии кворума.


С уважением, Демкин Андрей (кв.616).

p.s. Я некоторое время изучал работу разных управляющих компаний в г. Мытищи, смотрел состояние придомовой территории и подъездов, узнавал мнение жильцов. Нашел только один положительный пример - компания "Домжилсервис".
http://www.dgservic.ru/index.php?option=com_content&view=article&id=5&Itemid=4

Единственная компания, на которую не жаловались жильцы, ни на каком объекте, ни по какому вопросу. Предлагаю не обращать внимание на чье - либо мнение, в том числе и мое, разную рекламу, и самостоятельно проработать этот вопрос, посмотреть состояние дворов и домов, обслуживаемых разными компаниями.

 

Проработав повестку собрания, сделал бланки решений, выкладываю.
При такой активности и заинтересованности жителей никогда не будет кворума, так и будем каждый по отдельности обращаться в прокуратуру и надзорные органы, не желая понимать, что проблема не в конкретном нарушении, а в системе, а один человек ее не пересилит. Но закон на стороне собственников, если они сумеют им воспользоваться, обычно не хватает инициативного человека, вот есть и он, нужен только кворум, желание собственников наладить обслуживание дома на должном уровне, нужно прийти и проголосовать, один раз очно, потом уже не будет такой необходимости, все можно будет решать заочно. Собрание будет подготовлено полностью, от и до, прошу просто поучаствовать и проголосовать.

 

ПИК сменил не Андрей, ПИК не подал документы на конкурс, который проводился администрацией в соответствии с ЖК РФ. Дом был конфеткой потому, что там никто не жил.
После смены ПИКа у меня из платежек исчез вывоз мусора и прочая ерунда.

Но это к слову. Можно покидать предложений московским УК - вдруг кого заинтересует. И выложить сюда/ обсудить во дворе их условия.
Только для этого нужен совет дома, чтобы не было "Я, Вася Пупкин, прошу вас, управляющую компанию, предоставить мне стоимость обслуживания огромного дома".
Такое вот моё мнение.

 

ПИК был до нового года, мусор был с ноября.

Пересмотрела старый форум - регулярно не работали грузовые лифты, третий лифт не включали. Ну и всякое по мелочи, типа неубираемых площадок и т.д.

 

Я с ними час наверное ругалась на эту тему, если не больше. Так что да, разговоры про ПИК как минимум непродуктивны.


А собрание должно за один раз выбрать сразу всё (совет дома, УК, всякие комиссии и тд) или можно сначала сформировать совет дома (он формируется в любом случае, если я правильно поняла ЖК РФ) и вынести на голосование вопрос о форме управления ( в нашем случае два варианта - УК и ТСЖ)?

И по итогам голосования о форме управления и с выбранным советом дома (подозреваю, что УК) уже искать разные УК и устраивать их смотр и второе голосование.

Сложно, конечно, но если заранее предупредить, то может получиться.

 

Интересно, почем статья в газете Сорока =)

 

Андрей Дёмкин, на мой взгляд, верно так же озвучивал, что МУП - часть государственной системы, бороться с которой можно вечно. Это "Сизифов труд". Послушают раз... Что-то сделают как нам надо, а потом всё равно перейдут на свою волну. МУП, на мой взгляд, пережиток прошлого. Воспитывать их бесполезно. Что-то выбить от них - через СУД.

 

Я слышала, что директор поменялся как раз после того, как все скатилось.

 

Извиняюсь за задержку с ответом – огромный объем работ по подготовке собрания.

В бланке индивидуального голосования никаких радикальных решений нет.

ЖК РФ обязывает жителей выбрать совет дома. Если это не сделаем мы – собрание обязана по закону организовать администрация (в нашем доме, я думаю, она это сделает рано или поздно, одно собрание, заочное она уже, кстати провела). Неизвестно, какай совет дома сформируется на этом заочном собрании, вряд ли это будут люди, способные что – то потребовать от МУПа или от администрации.

Совет дома фактически не имеет ни прав ни ответственности. Кроме того, Совет дома – это неоплачиваемая структура, а люди не могут сложную и постоянную работу выполнять хорошо, не получая за это ничего. Мы можем подтвердить это уже недавним собственным примером, когда перестали фактически работать старшие по подъездам. Совет дома – это в принципе и изначально неработоспособная структура. Толковый человек, будучи председателем Совета МКД, если захочет что – то изменить к лучшему, столкнется с отсутствием реальных прав, возможностей, времени, толковых помощников, и вообще каких – либо помощников, столкнется с потоком жалоб и нареканий от соседей, которым проще пойти к соседу, чем пробивать стену равнодушия и бюрократии управляющих компаний. Достаточно 10-20 неадекватных жалобщиков, чтобы лишить неподготовленного человека сна и отдыха.

Положение Председателя ТСЖ немного лучше. Потому что у него есть штат, возможность распределять обязанности, финансовые рычаги, и в конце концов оплата за нелегкий труд.

Но хоть по закону не члены ТСЖ обязаны подчиниться решениям большинства, любой недовольный собственник вправе обжаловать в суде такое решение, если оно ущемляет его права, вытекающие из какого – нибудь закона. Один человек может парализовать часть работы ТСЖ, а в нашем доме вероятность такого развития событий выше, квартир побольше, чем в среднем МКД раза в 2-3.

Людей, которые готовы за небольшие деньги или на бесплатной основе работать в органах управления домом – сейчас практически нет.


Понимая все это очень хорошо, я за последний год пришел к выводу, что есть только 2 варианта.

1 Вариант.

Оставить все как есть – ничем не заниматься. Результат – ухудшение обслуживания, понимание всеми жильцами, которое придет со временем, бесполезности жалоб и судов, состояние дворов, входных групп и подъездов – как во всех остальных домах муниципальных компаний. Здесь надо остановиться. Чтобы понять, о чем я говорю, рекомендую потратить час. Обойти несколько домов МУП ЖХ, МУП УЕЗ, увидеть все собственными глазами. Это наш дом через 10 лет. Лишние буквы на форуме ничего к этой картине не добавят. Посмотрите дома в Перловке.

Ко всему этому не могу не добавить, что МУП формирует долг жителей (ее действия прямо стимулируют нарастание этого долга), и скоро в суде добиться будет ничего нельзя. Юридически мы первые окажемся нарушителями условий договора. Детские площадки – лучше забыть сразу.

2 Вариант.

Использовать предоставленные законом возможности. Добиться обслуживания не хуже чем в Москве за адекватные деньги. Сформировать доходную статью от сдачи в аренду стен дома под рекламу, плакатов у дороги, крыши под антенны и проч., и эти деньги направлять систематически только на благоустройство придомовой территории.


Как этого добиться?

У меня сформировался такой план действий.

1. Проведение общего собрания с целями:

- сформировать Совет дома (можно и ТСЖ, об этом ниже). Это нужно для контроля и возможной замены УК, получения документации на наш дом, ее анализа на предмет выяснения необходимых мероприятий по обслуживанию дома.

- принять упрощенный порядок оповещения жителей о Собрании, путем вывешивания информационных щитов (сейчас по закону собрание легитимно, только если УВЕДОМЛЕН КАЖДЫЙ СОБСТВЕННИК, ПОД РОСПИСЬ, ЛИБО ЗАКАЗНЫМ ПИСЬМОМ) (Сейчас эту работу я делаю сам, Слава Богу помогают консьержки).

- принять решение (если будет выбрано ТСЖ) о формировании средств на капитальный ремонт дома на спецсчете ТСЖ. В региональном операторе плохо не только возможное отсутствие денег , когда надо будет делать ремонт, а то, что выбирать подрядчиков и принимать работы будет тот же региональный оператор, а это означает минимальное качество работ из возможного.

2. Для нормального управления домом добиться нормального договора с УК (собрание может выступать как сторона договора) и выполнения его положений.

Для выполнения договора – руководство УК должно хотеть работать над своими недостатками. Возможно – надо будет рассмотреть вопрос о замене существующей УК.

Без добросовестности и стремления наладить работу на должном уровне руководства УК – НИЧЕГО НЕ ПОЛУЧИТСЯ (СОВСЕМ), это обязательное условие.

От жильцов контролировать работу УК может Совет дома или ТСЖ. Мне на самом деле все равно – как проголосуют жильцы. Я хочу просто, чтобы проголосовали за что – нибудь. Если за ТСЖ не наберется 50% - значит остается избранный Совет дома.


Организацию ТСЖ и Совета МКД я вижу так.

Совет МКД. Подписывает акты, согласовывает сметы, согласовывает договора УК о предоставлении в аренду общего имущества, набор работ по благоустройству, собирает общее собрание и ставит вопрос о смене УК при систематическом невыполнении условий договора. Работа бесплатная. Вознаграждение - если по итогам года жители увидят улучшения, на собрании могут принять решение о вознаграждении по итогам года. Нет – прогонят с позором. По моему – справедливо. Таким образом реальная работа Председателя Совета заключается в контроле.

ТСЖ. Все то же самое. Финансовую и хоз. деятельность ТСЖ не ведет. Такая деятельность является основанием для ликвидации ТСЖ, это прописано в Уставе. (Это не по закону, в с смысле такие ограничения юрлица; сами жильцы должны договориться ликвидировать ТСЖ если появится такая деятельность). Деньги поступают только на спецсчет на капитальный ремонт. Бухгалтерия не нужна. Ревизионная комиссия, правление могут быть избраны, но по сути все вопросы сводятся к контролю УК. Поскольку в этом случае ТСЖ заключает напрямую договор с УК –возрастает объем работы и ответственность. В этом случае нужна оплата. Я готов посвятить этому 1 день в неделю – пятницу, за деньги, которые я получаю на своей работе за 4 рабочих дня – 15 тыс. руб. (в месяц).


Это то, что понятно, прозрачно, можно сделать реально и сейчас.


Я выбрал второй вариант и делаю что могу. Готов быть фиктивным, или не фиктивным, председателем Совета или ТСЖ на условиях, описанных выше. Пусть жильцы решают. Как решат - так и будет. Любой желающий собственник сможет проверить результаты голосования и все пересчитать.